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A entrada no mercado imobiliário é, muitas vezes, um desafio para os mais jovens. Com a subida dos preços das casas e as exigências das instituições bancárias, tornar-se proprietário tem sido cada vez mais difícil para quem tem menos de 35 anos. No entanto, a nova medida de Garantia Pública do Estado, aplicada desde 2024, veio mudar este cenário.

A Finativ Intermediação de Crédito destaca esta iniciativa como uma oportunidade determinante para os jovens que procuram adquirir a sua primeira habitação. Esta medida permite que o Estado português garanta até 15% do valor do empréstimo para habitação própria permanente, diminuindo assim a necessidade de entrada inicial por parte dos clientes.

Quem pode beneficiar desta medida?
Para ter acesso à Garantia Pública, os candidatos devem cumprir os seguintes critérios:

• Ter até 35 anos;
• Ter residência fiscal em Portugal;
• Não ser proprietário de qualquer imóvel;
• Possuir rendimentos até o 8.º escalão do IRS (entre 43.000€ e 80.000€ anuais);
• Adquirir um imóvel com valor máximo de 450.000€;
• Não ter dívidas à Autoridade Tributária nem à Segurança Social;
• Não ter recorrido previamente à Garantia do Estado.

Além disso, é exigido que a taxa de esforço não ultrapasse os 50% e que os proponentes apresentem estabilidade financeira e profissional.

Procura elevada e verbas limitadas
Desde o lançamento da medida, a adesão por parte dos jovens tem sido elevada, levando ao esgotamento dos montantes inicialmente atribuídos a alguns bancos. Ainda assim, existe a possibilidade de reforço de verbas até ao final do programa, previsto para dezembro de 2026.

Na Finativ Intermediação de Crédito, ajudamos a identificar as melhores soluções e acompanhamos cada etapa do processo, simplificando os trâmites e garantindo que os jovens clientes tirem o maior proveito possível desta oportunidade única.

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#CréditoJovem #Habitação #Financiamento

Nos primeiros meses do ano confirmou a crescente participação dos jovens no mercado de crédito à habitação. Dados do Banco de Portugal indicam que 45% do montante total de novos contratos para aquisição de habitação própria permanente foram concedidos a clientes com idade até 35 anos, refletindo uma tendência que já se verificava em dezembro.

O aumento da procura por financiamento nesta faixa etária está diretamente ligado à introdução da garantia pública para crédito jovem, uma iniciativa que tem facilitado o acesso ao crédito. O impacto desta medida já se faz sentir no setor bancário, com as instituições financeiras a observarem a rápida utilização dos montantes disponibilizados pelo Estado.

Os principais bancos envolvidos neste programa já anunciaram que os valores inicialmente atribuídos estão esgotados ou próximos do limite, mas há possibilidade de reforço antes da data final da medida, prevista para dezembro de 2026.

Para garantir acesso à garantia pública, os candidatos devem atender a critérios específicos, incluindo idade máxima de 35 anos, residência fiscal em Portugal, limite de rendimento dentro do 8.º escalão do IRS e inexistência de imóveis em seu nome. Além disso, a taxa de esforço não pode ultrapassar os 50%, e o candidato precisa demonstrar estabilidade financeira e profissional.

Apesar do incentivo, os bancos alertam que a burocracia associada ao processo torna a aprovação do crédito mais demorada em comparação com financiamentos sem a garantia estatal.

No que diz respeito ao custo do crédito, a taxa de juro média para novos contratos manteve-se praticamente estável em janeiro, fixando-se em 3,22%. Após 14 meses consecutivos de redução, a prestação média paga pelas famílias caiu para 412 euros, uma redução de três euros face ao mês anterior.

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Com o aumento do custo de vida e das taxas de juro, os bancos são agora obrigados a apresentar soluções que possam reduzir a prestação do crédito à habitação para quem tem uma taxa de esforço superior a 36%. No entanto, a renegociação do crédito pode trazer algumas desvantagens. A Finativ explica os cuidados que deve ter antes de tomar qualquer decisão.

Para muitas famílias, renegociar o crédito à habitação tem sido uma forma de enfrentar as sucessivas subidas das prestações mensais, fruto do aumento das taxas de juro. No entanto, é importante ter em conta que a renegociação pode acarretar algumas contrapartidas que podem não ser benéficas para os consumidores. A Finativ esclarece quais são as opções disponíveis nos bancos e as possíveis consequências das decisões tomadas.

Que contratos são abrangidos pela medida?

Esta medida extraordinária, que vigora durante o ano de 2023, abrange os contratos de crédito destinados à aquisição de habitação própria e permanente, com taxa variável, cujo saldo em dívida não ultrapasse os 300 mil euros. Ficam de fora os contratos de crédito à habitação com taxa fixa e aqueles relacionados com segundas habitações ou obras, mesmo que garantidos por hipoteca.

Quem pode ser contactado pelo banco para renegociar?

Sempre que a taxa de esforço de um cliente ultrapasse os 36%, os bancos são obrigados a apresentar uma proposta de redução da prestação. Este aumento pode ocorrer devido às oscilações na Euribor, quer a 3, 6 ou 12 meses. Contudo, nem todos os contratos que ultrapassam esta percentagem de taxa de esforço têm de ser automaticamente renegociados. As seguintes situações estão abrangidas:

• Taxa de esforço superior a 36%, com um aumento de 5% em relação ao ano anterior;
• Aumento superior a 3% na taxa de juro associada ao crédito;
• Taxa de esforço já acima dos 36% na última revisão da prestação;
• Qualquer situação em que a taxa de esforço seja igual ou superior a 50%.

Os bancos podem ainda solicitar aos clientes a apresentação de documentos, como a declaração de IRS, para confirmar a taxa de esforço atual. O prazo para envio dos documentos solicitados é de 10 dias.

Pode o cliente pedir a renegociação do crédito?

Sim, o cliente pode tomar a iniciativa de informar o banco sobre o risco de incumprimento devido ao aumento das taxas de juro. Ao fazê-lo, a instituição bancária é obrigada a propor soluções que possam reduzir a taxa de esforço.

Quais as soluções que os bancos podem apresentar?

Cada banco é responsável por sugerir a solução mais adequada para o cliente, sendo estas as opções mais comuns:

• Extensão do prazo do empréstimo, com possibilidade de retomar o prazo original posteriormente;
• Redução do spread contratado;
• Período de carência de capital, durante o qual apenas são pagos os juros;
• Diferimento de parte do capital, adiando o pagamento de uma percentagem da dívida para o final do contrato.

Renegociar o spread pode ser uma má decisão?

Em algumas situações, a renegociação do spread pode não ser vantajosa, especialmente se a Euribor continuar a subir. Aconselha-se a comparar a taxa de juro nominal (TAN) proposta pelo banco com a taxa atual antes de fazer qualquer alteração ao contrato.

Posso voltar ao prazo inicial do empréstimo após o alargamento?

Sim. Os bancos são obrigados a informar os clientes, por escrito, de que é possível retomar o prazo original do crédito, e essa informação deve ser repetida anualmente durante os primeiros cinco anos após a alteração. A retoma do prazo original implica a apresentação de uma nova calendarização das prestações.

Existe limite de idade para o alargamento do prazo?

As regras de idade para o alargamento do prazo de crédito mantêm-se inalteradas. Os limites são os seguintes:

• 40 anos para clientes com até 30 anos;
• 37 anos para clientes com idades entre 31 e 35 anos;
• 35 anos para clientes com mais de 35 anos.

O que implica o período de carência de capital?

Durante o período de carência, o cliente paga apenas os juros, sendo que o montante em dívida permanece inalterado. Findo esse período, a prestação aumenta, uma vez que o capital a amortizar se mantém igual e o prazo do empréstimo foi reduzido.

É obrigatório aceitar a proposta de renegociação?

Não. O cliente não é obrigado a aceitar a proposta do banco, desde que consiga continuar a pagar as prestações mensais. A renegociação é apenas uma opção disponível para aliviar a taxa de esforço.

Pode o banco recusar apresentar uma proposta?

Não. Desde que o cliente cumpra os critérios estabelecidos pela medida, o banco é obrigado a apresentar uma proposta. Caso o banco não o faça, o cliente pode apresentar uma reclamação no livro de reclamações eletrónico ou diretamente ao Banco de Portugal.

Existem custos associados à renegociação?

Não. A renegociação ao abrigo desta medida não pode implicar custos adicionais para o cliente, nem qualquer agravamento da taxa de juro.

A renegociação implica ser registado no Banco de Portugal?

Sim, os créditos renegociados podem ser registados como tal na central de responsabilidades de crédito. No entanto, o Banco de Portugal já esclareceu que esta renegociação não resulta numa marcação especial que possa identificar o cliente como sendo de maior risco. Isso significa que a renegociação ao abrigo da medida excecional não deverá prejudicar futuros pedidos de crédito.

Posso transferir o crédito para outro banco?

Sim, é possível transferir o crédito para outra instituição que ofereça condições mais vantajosas. No entanto, clientes com taxa de esforço superior a 36% podem encontrar dificuldades em conseguir novas ofertas de crédito.

Posso amortizar capital antecipadamente?

Sim, até ao final de 2024, é possível amortizar parte do capital sem penalizações, nos contratos com taxa variável. Esta opção pode ser interessante para quem tenha poupanças e deseje reduzir a prestação mensal.

Renegociar impede-me de acionar o travão ao aumento das prestações?

Não. Pode acionar ambos os mecanismos simultaneamente, permitindo que a sua prestação seja reduzida de imediato ao indexar o crédito a 70% da Euribor. Depois de dois anos, a indexação regressa aos termos originais do contrato.

Fonte: https://www.deco.proteste.pt

Jovens até 35 anos terão acesso a uma garantia do Estado que permitirá obter até 100% de financiamento para o crédito à habitação na compra do primeiro imóvel. Atualmente, as regras de concessão de crédito limitam o financiamento a 90% do valor da propriedade. Saiba quais são os requisitos para se beneficiar dessa garantia estatal e como ela funcionará.

Em breve, jovens que procuram adquirir seu primeiro imóvel poderão contar com a garantia pública do Estado para financiar até 100% do crédito habitacional. Essa iniciativa soma-se a outras medidas do Governo, como a isenção de IMT e do Imposto do Selo na compra da primeira casa, visando facilitar o acesso dos jovens à habitação.

O decreto-lei que define as condições para a aplicação desta medida foi publicado em 10 de julho e estabelece critérios como a idade máxima de 35 anos ou rendimentos anuais que não ultrapassem 81.199 euros brutos. Descubra tudo o que já se sabe sobre a garantia estatal para crédito à habitação destinado a jovens.

QUEM PODE BENEFICIAR DA GARANTIA ESTATAL NA COMPRA DE UM IMÓVEL?
Jovens até 35 anos, com domicílio fiscal em Portugal e rendimentos anuais brutos não superiores a 81.199 euros, que estejam adquirindo sua primeira habitação própria e permanente.

QUAIS SÃO OS IMÓVEIS ABRANGIDOS PELA GARANTIA ESTATAL?
Todos os imóveis destinados à primeira habitação própria e permanente cujo valor de compra não exceda 450.000 euros.

QUANDO OS JOVENS PODERÃO USUFRUIR DA GARANTIA ESTATAL PARA A COMPRA DA CASA?
Assim que for publicada a regulamentação específica, prevista até 11 de setembro (60 dias após a entrada em vigor do decreto-lei).

A regulamentação será definida pelos Ministérios das Finanças, da Habitação e da Juventude, e indicará quando os jovens poderão começar a usufruir desse apoio, além de detalhar todos os aspectos necessários para a aplicação prática da garantia.

OS JOVENS PODERÃO COMPRAR CASA SEM DAR ENTRADA?
Sim, pois o Estado oferece uma garantia de até 15% do valor do imóvel. Isso significa que o jovem poderá solicitar um empréstimo maior, embora o Estado não pague essa quantia, mas apenas assuma parte do risco perante o banco. O comprador deverá continuar a garantir o pagamento total do imóvel.

OS BANCOS SERÃO OBRIGADOS A FINANCIAR 100% DO IMÓVEL PARA QUEM TEM A GARANTIA DO ESTADO?
Em princípio, sim, já que esse é o objetivo da medida, mas o jovem ainda precisa cumprir os requisitos para obter o financiamento bancário. Detalhes sobre a regulamentação ainda estão por ser definidos.

O QUE ACONTECE SE O JOVEM DEIXAR DE PAGAR O CRÉDITO COM GARANTIA ESTATAL?
Neste caso, o Estado poderá cobrir até 15% do valor do imóvel, mas o jovem terá de devolver esse montante ao Estado, conforme regras que ainda serão estabelecidas.

A GARANTIA DO ESTADO PODE SER APLICADA A UM CASAL ONDE APENAS UM TEM ATÉ 35 ANOS OU ESTÁ ADQUIRINDO A PRIMEIRA CASA?
Provavelmente, a garantia será aplicada apenas à parte correspondente ao membro que se enquadra nos critérios, mas essa possibilidade será confirmada pela regulamentação que será publicada até 11 de setembro.

A GARANTIA DO ESTADO PODE SER ACUMULADA COM A ISENÇÃO DE IMT E IMPOSTO DO SELO PARA JOVENS ATÉ 35 ANOS?
Sim, desde que o imóvel tenha valor inferior a 316.772 euros e que os rendimentos dos compradores não excedam o 8.º escalão do IRS (81.199 euros brutos anuais).

QUAL O VALOR DO CRÉDITO QUE UM JOVEM COM RENDA DE 1000 EUROS PODE OBTER?
Um jovem com renda líquida mensal de 1000 euros não deve comprometer mais de 500 euros por mês com a prestação do crédito, o que lhe permitiria obter um financiamento máximo de 124.000 euros para um imóvel, em um contrato de taxa fixa de 3,75% a 40 anos. Se optar por uma taxa variável, o valor máximo do imóvel seria 92.000 euros.

Para um casal com renda líquida de 2000 euros mensais, os valores de crédito poderiam chegar a 248.000 euros (taxa fixa de 3,75% a 40 anos) ou 184.000 euros (taxa variável, Euribor a 12 meses e spread de 0,75% a 40 anos).

Fonte: https://www.deco.proteste.pt

Em 2023, pela primeira vez em dez anos, o montante concedido pelos bancos para a compra de casa em Portugal diminuiu. Descubra o que mudou no crédito à habitação

A Taxa Mista ganha força

Entre as principais mudanças observadas, destaca-se a crescente popularidade da taxa mista. Este tipo de taxa, que combina períodos de taxa fixa com períodos de taxa variável, tornou-se uma escolha atrativa para muitos portugueses. A taxa mista oferece uma combinação de estabilidade inicial e flexibilidade futura, permitindo aos consumidores beneficiar de períodos de menor incerteza seguidos pela possibilidade de aproveitar taxas de mercado potencialmente mais baixas no futuro.

O que significa isto para si?

As recentes mudanças no mercado de crédito à habitação podem ter um impacto significativo na sua decisão de obter um crédito habitação. A diminuição dos valores emprestados e a crescente popularidade da taxa mista indicam uma mudança de paradigma que pode influenciar as suas escolhas e estratégias de financiamento.

Para navegar neste novo cenário de crédito, é crucial estar bem informado e contar com o apoio de especialistas.

Na FinAtiv, estamos à sua disposição para fornecer aconselhamento personalizado e ajudá-lo a compreender como estas mudanças podem afetar a sua situação específica.

Entre em contacto connosco e descubra como podemos ajudá-lo a encontrar as melhores soluções de crédito à habitação adaptadas às suas necessidades.

As simulações feitas com base no simulador do Banco de Portugal permitem verificar que em todos os prazos há uma diminuição da prestação a pagar ao banco. Confira o seu caso.

Quanto já aumentou e como vai evoluir em abril a prestação da casa.
Empréstimo a 30 anos com spread de 1%

NOTA 1 | O que são as taxas Euribor

Euribor é a abreviatura de Euro Interbank Offered Rate. As taxas Euribor baseiam-se nas taxas de juro que um conjunto de bancos europeus está disposto a pagar para emprestar dinheiro uns aos outros. No cálculo, os 15% mais altos e mais baixos de todas as cotações recolhidas são eliminados. As restantes taxas são calculadas como média e arredondadas a três casas decimais. O valor das taxas Euribor é determinado e publicado diariamente. Existem cinco taxas Euribor diferentes, todas com diferentes maturidades (uma semana, um mês, três meses, seis meses e 12 meses).

NOTA 2 | O BCE tem três taxas de juro de referência:

– A taxa das principais operações de refinanciamento, sob a qual os bancos podem contrair empréstimos junto do BCE pelo prazo de uma semana: está nos 4,50%, mas esteve fixada em zero entre março de 2016 e julho do ano passado;

– A taxa de depósito, que determina os juros que os bancos recebem pelos depósitos realizados junto do BCE: está em 4%. Mas entre julho de 2012 e junho de 2013 era de zero. E entre junho de 2013 e julho do ano passado era negativa, obrigando os bancos a pagar pelos depósitos que faziam no BCE;

– E a taxa de cedência de liquidez, que determina o juro que os bancos pagam quando contraem empréstimos junto do BCE pelo prazo de um dia (overnight). Está atualmente em 4,75%.

Fonte: cnnportugal.iol.pt – https://cnnportugal.iol.pt/emprestimo-casa/prestacao/tem-credito-a-habitacao-veja-aqui-o-que-vai-acontecer-ao-seu-emprestimo/20240401/660a7883d34e0498921f3eec

Depois de dois anos em queda, os bancos estão finalmente a antecipar uma retoma da procura das famílias por crédito para a compra de casa.

Os bancos estão a antecipar uma retoma da procura por crédito para a compra de casa no segundo trimestre, depois de dois anos de forte contração devido à escalada das taxas de juro, que pressionou altamente as famílias.

Pela primeira vez desde o segundo trimestre de 2022 que o índice de difusão do Banco de Portugal sobre as expectativas dos bancos em relação à procura por crédito à habitação regista um valor positivo, o que indica que o setor espera que a procura das famílias volte a crescer depois de dois anos em queda.

Este otimismo surge numa altura em que se perspetiva um alívio das taxas de juro de referência do Banco Central Europeu (BCE) a partir do verão, perspetiva essa que está já a levar a uma descida das taxas de mercado, nomeadamente a Euribor, que serve de base para o cálculo de um empréstimo para a aquisição de casa.

Em concreto, os bancos apontam para um “ligeiro aumento da procura de crédito à habitação” no segundo trimestre deste ano, de acordo com o inquérito sobre o mercado de crédito divulgado esta terça-feira pelo Banco de Portugal.
Em relação à procura registada no primeiro trimestre, houve “uma ligeira diminuição nos segmentos da habitação e do consumo” devido ao elevado nível em que se encontram as taxas de juro e também à fraca confiança das famílias.

Para o segundo trimestre, os bancos não antecipam mexidas nos critérios de concessão de crédito à habitação e empresas, sendo que o acesso ao crédito ao consumo poderá ter critérios mais restritivos.
Desde julho de 2022, o BCE subiu as taxas em 450 pontos base para controlar as pressões inflacionistas. Nas últimas quatro reuniões deixou as taxas inalteradas.

Fonte: eco.sapo.pt – Alberto Teixeira 9/4/2024

A taxa de juro no conjunto de contratos de crédito à habitação voltou a diminuir em março, ainda que de forma ligeira. Para Mário Centeno, podemos contar com uma descida das taxas do Banco Central Europeu já no mês de junho.

Depois de em fevereiro as taxas de juro dos contratos de crédito à habitação terem descido pela primeira vez desde 2022, no mês de março voltaram a baixar. Segundo o Instituto Nacional de Estatística (INE), a taxa fixou-se nos 4,641% em fevereiro e agora, em março, ficou nos 4,613%.

Se falarmos dos contratos fechados há três meses a taxa diminuiu pelo quinto mês consecutivo de 4,197% para 4,000%.

Já a prestação média dos créditos fixou-se em 403 euros, o mesmo valor de fevereiro. O capital médio em dívida passa para 65.391 euros.

Centeno antecipa vários cortes ao longo do ano mas, por outro lado, a presidente do Banco Central Europeu, Cristine Lagarde, continua a mostrar-se cautelosa.

Para Lagarde, um corte em junho não significa que haverá outros ao longo do ano, posição defendida também por Luis de Guindos, o vice-presidente do BCE

(Fonte: Sic Notícias, Teresa Amaro Ribeiro, abril de 2024)

• Eliminar o IMT e o Imposto de Selo para compra de habitação própria e permanente por jovens até aos 35 anos
• Redução de 2/3 nas taxas de 2023, com a adoção do IRS jovem de forma estrutural e duradora. Aplica-se a todos os jovens até aos 35 anos a taxa máxima de 15%.
• Viabilização do financiamento bancária pela totalidade do preço da aquisição da primeira habitação
• Aumento da oferta de habitação

Com estas medidas o governo pretende que os jovens construam em Portugal o seu projeto de vida e que se fixem  no seu Pais Natal.

As medidas do novo governo: Jovens. Jornal Expresso, 2024. Disponível em: https://expresso.pt